Estimer son bien immobilier au plus juste, et la première étape pour une vente réussie. Vous devez être attentif à ne pas être trop gourmand en surestimant votre bien tout comme partir sur un prix de vente trop bas. Désormais, le gouvernement français ouvre la data publique. Ce qui vous permet d’avoir une idée assez juste du marché, des biens vendus dans votre secteur et ainsi situer votre bien immobilier dans une fourchette de prix correspondant réellement à celui du marché.
Afin que vous puissiez vous faire vous même votre propre idée et comprendre votre prix de vente, les coachs IMMOINOV vous dévoilent leur méthode en 4 étapes, utilisée quotidiennement par nos équipes pour vous aider à estimer votre prix de vente.
En appliquant cette méthode rationnelle, vous comprendrez mieux votre marché et surtout comment vous êtes arrivés à un certain prix de vente, et cela vous simplifiera toute la suite de votre vente. En effet, quand il vous faudra échanger voir négocier avec vos acquéreurs, ou tout simplement prendre la décision d’accepter ou non une offre d’achat, vous y verrez beaucoup plus clair. Car lors d’une vente, il faut mettre de côté l’affect mais comprendre que votre bien est dans un marché en concurrence avec d’autre bien que l’on devra le positionner correctement.
Un principe fondamental : c’est la loi de l’offre et de la demande qui déterminera le prix de votre bien et non vous. Pour connaitre le prix de marché de votre bien, vous devez impérativement le comparer aux autres ventes réalisées, c’est à dire le prix vendu et non à vendre dans votre secteur ces derniers temps.
Trouver les ventes réalisées autour de chez vous
Vous allez ainsi obtenir la liste des biens vendus. Il vous faut ensuite une dizaine de points de comparaison avec votre bien pour vous faire une idée assez juste. Si vous n’avez pas assez de résultats, nous vous conseillons d’élargir le secteur ou bien la surface.
Cliquez dans la colonne « Prix au m² par surface utile » pour accéder instantanément au prix moyen dans votre secteur.
Si vous avez beaucoup trop de résultats, éliminez ceux qui correspondent à une année de construction très différente de la vôtre, et pour les maisons, supprimez les parcelles de terrain qui ont une taille incomparable à la votre.
Dans l’exemple ci-dessus, nous remarquons que le prix moyen dans la zone est d’environ 3880 € / m² vendu.
Comparer votre bien à ces ventes
Rez-de-chaussée côté rue | - 15 à - 25 % |
1er étage | - 7 % |
1er étage avec café ou commerce ouverts tard | - 20 % |
Du 3e au 6e étage avec ascenseur | + 2,5 % par niveau |
Vue sur cour sombre | - 10 % |
Vis-à-vis à moins de 10 mètres | - 10 % |
Terrasse ou jardin | + 5 à + 15 % |
Double orientation est/ouest | + 3 à + 5 % |
Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) | + 5 à + 20 % |
Bruit et circulation importants | - 15 à - 20 % |
Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). | + 15 à + 20 % |
Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) | - 5 à - 10 % |
Logement à rénover (selon l’ampleur de la rénovation) | - 10 à - 30 % |
Rez-de-chaussée côté rue | - 15 à - 25 % |
Cette étape va vous permettre d’affiner le prix au m² moyen de votre secteur pour définir le prix de vente votre bien.
Quelle surface dois-je prendre en compte ?
Prix psychologique : nous vous conseillons d'afficher un prix « précis », il vaut par exemple mieux mettre 348.000 € que 350.000 €. Les prix ronds donnent le ressenti d'avoir été fixés à la va vite, trop rapidement et donc sans réflexion. Il entrainent souvent une négociation bien plus forte.