Estimer son bien immobilier au plus juste, et la première étape pour une vente réussie. Vous devez être attentif à ne pas être trop gourmand en surestimant votre bien tout comme partir sur un prix de vente trop bas. Désormais le gouvernement français ouvre la data publique, ce qui vous permet d’avoir une idée assez juste du marché, des biens vendus dans votre secteur et ainsi situer votre bien immobilier dans une fourchette de prix correspondant réellement à celui du marché.

Afin que vous puissiez vous faire vous même votre propre idée et comprendre votre prix de vente, les coachs IMMOINOV vous dévoilent leur méthode en 4 étapes, utilisée quotidiennement par nos équipes pour vous aider à estimer votre prix de vente.

En appliquant cette méthode rationnelle, vous comprendrez mieux votre marché et surtout comment vous êtes arrivés à un certain prix de vente, et cela vous simplifiera toute la suite de votre vente. En effet, quand il vous faudra échanger voir négocier avec vos acquéreurs, ou tout simplement prendre la décision d’accepter ou non une offre d’achat, vous y verrez beaucoup plus clair. Car lors d’une vente, il faut mettre de côté l’affect mais comprendre que votre bien est dans un marché en concurrence avec d’autre bien que l’on devra le positionner correctement.

Un principe fondamental : c’est la loi de l’offre et de la demande qui déterminera le prix de votre bien et non vous. Pour connaitre le prix de marché de votre bien, vous devez impérativement le comparer aux autres ventes réalisées, c’est à dire le prix vendu et non à vendre dans votre secteur ces derniers temps.

Trouver les ventes réalisées autour de chez vous

Face à l’essor de la vente entre particulier (+5%/par an), l’état francais a mis à la disposition de tous les propriétaires l’ensemble des ventes réalisées, vous avez donc accès aux mêmes informations que tous les professionnels ! Ces informations ont le mérite d’être précises et surtout incontestables : vous pourrez facilement les opposer à vos potentiels acquéreurs.

Pour les consulter, connectez-vous à votre espace particulier dédié sur le site impots.gouv.fr. Cliquez ensuite sur Autres services > Rechercher des transactions immobilières. Après avoir indiqué le motif de votre visite (vente ou acquisition par exemple) puis accepté les conditions générales, vous arriverez sur cet écran :

Vous allez ainsi obtenir la liste des biens vendus. Il vous faut ensuite une dizaine de points de comparaison avec votre bien pour vous faire une idée assez juste. Si vous n’avez pas assez de résultats, nous vous conseillons d’élargir le secteur ou bien la surface.

Cliquez dans la colonne « Prix au m² par surface utile » pour accéder instantanément au prix moyen dans votre secteur.

Si vous avez beaucoup trop de résultats, éliminez ceux qui correspondent à une année de construction très différente de la vôtre, et pour les maisons, supprimez les parcelles de terrain qui ont une taille incomparable à la votre.

Dans l’exemple ci-dessus, nous remarquons que le prix moyen dans la zone est d’environ 3880 € / m² vendu.

Comparer votre bien à ces ventes

Maintenant que vous avez les prix moyen vendu sur votre secteur, il vous faut affiner ces résultats pour situer votre bien par rapport aux autres biens.

C’est souvent la chose la plus compliqué ! En tant que propriétaire, on a tendance toujours à sur-estimer son bien par rapport aux voisins. Il faut donc faire l’effort de mettre votre égo et votre affect de coté afin d’être le plus objectif possible, c’est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l’acheteur.

Pour vous aider, voici une liste des exemples les plus courants :

Rez-de-chaussée côté rue - 15 à - 25 %
1er étage - 7 %
1er étage avec café ou commerce ouverts tard - 20 %
Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5 % par niveau
Vue sur cour sombre - 10 %
Vis-à-vis à moins de 10 mètres - 10 %
Terrasse ou jardin + 5 à + 15 %
Double orientation est/ouest + 3 à + 5 %
Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) + 5 à + 20 %
Bruit et circulation importants - 15 à - 20 %
Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). + 15 à + 20 %
Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) - 5 à - 10 %
Logement à rénover (selon l’ampleur de la rénovation) - 10 à - 30 %
Rez-de-chaussée côté rue - 15 à - 25 %

Cette étape va vous permettre d’affiner le prix au m² moyen de votre secteur pour définir le prix de vente votre bien.

Quelle surface dois-je prendre en compte ?

Dans le cas le plus simple, la surface habitable de votre logement est égale à la surface Carrez, et dans ce cas, vous multipliez simplement le prix au m² que vous aurez trouvé par la surface Carrez.

Si vous avez d’autres surfaces habitables, vous pouvez les comptabiliser dans le calcul de votre prix de vente en les pondérant. Voici les coefficients moyens utilisés pour prendre en compte ces surfaces :

  • Sous sol aménagé : 0.3
  • Combles aménageables :0.3
  • Surfaces mansardées : 0.5
  • Balcon : 0.3

Par exemple, pour un balcon de 10m², vous compterez 3m² en plus à votre surface habitable.

Quid de la négociation ?

Il est courant en immobilier d’effectuer une petite négociation avec l’acheteur, nous vous invitons donc majorer de 3 % environ votre prix de vente.

Dans les marchés immobilier très dynamiques ou à la hausse comme Montpellier, vous pouvez éventuellement aller un peu plus loin (+5 à 8%), en particulier si votre logement est en excellent état, mais restez vigilant : un prix trop élevé devient vite hors marché et peut ainsi diminuer nettement l’intérêt porté à votre logement pour des acheteurs qui probablement ne vous contacterons même pas.

Enfin, gardez en tête qu’il y a des « seuils », si vous passez de 248.000 € à 252.000 €, vous éliminez tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 250.000 €.

Et voilà ! Vous savez désormais fixer un prix de vente, et l’expliquer. Vous êtes prêts à vendre ?

Prix psychologique : nous vous conseillons d'afficher un prix « précis », il vaut par exemple mieux mettre 348.000 € que 350.000 €. Les prix ronds donnent le ressenti d'avoir été fixés à la va vite, trop rapidement et donc sans réflexion. Il entrainent souvent une négociation bien plus forte.

Enfin, gardez à l’esprit qu’il y a des « seuils », si vous passez de 348.000 € à 352.000 €, vous éliminez tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 350.000 €. De même, vous risquez perdre des acheteur potentiels sur les portails immobilier. Un client qui possède 355 000 € maximum de budget effectuera systématiquement une recherche dans la tranche de prix inférieur entre 325 000 < > 350 000 sur leboncoin …

Et voilà ! avec IMMOINOV, vous avez toutes les clés pour décrypter, argumenter et fixer votre prix de vente, et surtout l’expliquer. Vous êtes prêts à vendre ? Chez IMMOINOV nous croyons dans le potentiel de chaque propriétaires…

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